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FISCALITÀ

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FISCALITÀ DI IMPRESA

Rivalutazione dei beni immobili relativi all'impresa

Con la circolare n. 11/E del 19 marzo 2009, l'Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti in merito alla rivalutazione dei beni immobili relativi all'impresa, disciplinata dall'art. 15, commi da 16 a 23, del D.L. 29 novembre 2008, n. 185, convertito, con modificazioni, dalla L. 28 gennaio 2009, n. 2 (cosiddetto "decreto anti-crisi"), ed, ulteriormente, modificata dal D.L. 10 febbraio 2009, n. 5, in corso di conversione.

In particolare, l'Amministrazione finanziaria ha esaminato le questioni relative alla possibilità di limitare le conseguenze dell'iscrizione dei maggior valori dei beni al solo ambito civilistico; al differimento prolungato degli eventuali effetti fiscali; all'operazione realizzabile solo in relazione ai beni immobili, escluse le aree fabbricabili e quelli alla cui produzione o al cui scambio è diretta l'attività d'impresa. Vediamo nel dettaglio i punti salienti illustrati nella circolare in esame.

1. Quando è possibile effettuare la rivalutazione

La rivalutazione dei beni immobili relativi all'impresa può essere effettuata nell'esercizio successivo a quello in corso al 31 dicembre 2007, a condizione che il termine per l'approvazione del relativo bilancio o rendiconto scada successivamente al 29 novembre 2008 (data di entrata in vigore del citato D.L. n. 185/2008).

2. Quali beni è possibile rivalutare

E' possibile rivalutare i beni immobili in proprietà, escluse le aree fabbricabili e quelli alla cui produzione o al cui scambio è diretta l'attività d'impresa, iscritti in bilancio sia nell'esercizio in corso al 31 dicembre 2007 sia in quello successivo. Nei casi di conferimenti effettuati in neutralità nel corso del 2008, così come in quelli di fusioni o scissioni realizzate nello stesso anno, il conferitario, la società risultante dalla fusione, l'incorporante o la beneficiaria (a seconda dell'operazione posta in essere), possono rivalutare i beni oggetto del conferimento o quelli acquisiti per effetto della fusione o della scissione, se questi erano iscritti nel bilancio al 31 dicembre 2007 del conferente, della società incorporata o di quella scissa. Sono rivalutabili anche le immobilizzazioni in corso ed i beni completamente ammortizzati.

Per quanto riguarda i beni detenuti in leasing, l'Agenzia delle Entrate ha precisato che l'utilizzatore può eseguire la rivalutazione solo se ha esercitato il riscatto entro l'esercizio in corso al 31 dicembre 2007. Con riferimento, invece, all'impresa concedente, vengono ribadite le considerazioni già svolte nella circolare n. 18/E del 13 giugno 2006. In tale circostanza è stato chiarito che per il concedente i beni concessi in locazione finanziaria vanno considerati immobilizzazioni finanziarie; "ed infatti, l'art. 102, comma 7, del Tuir, stabilisce che l'impresa concedente deduce quote di ammortamento determinate con il metodo finanziario. Pertanto, si ritiene che i beni oggetto di leasing non possono essere rivalutati da parte del concedente" (in tal senso, circolare dell'Agenzia delle Entrate n. 18/E del 13 giugno 2006).

3. Chi può effettuare la rivalutazione

Possono effettuare la rivalutazione dei beni immobili i soggetti (sia residenti sia non residenti), titolari di reddito d'impresa che non adottano i principi contabili internazionali, compresi gli imprenditori individuali e le società di persone in contabilità semplificata.
Chiaramente, per quanto riguarda sia gli imprenditori individuali sia gli enti pubblici e privati, nonché i trust, che non hanno per oggetto esclusivo o principale l'esercizio di attività commerciali, la rivalutazione è possibile solo in relazione ai beni relativi all'attività commerciale.
Per i soggetti in contabilità semplificata occorre fare un discorso a parte.
Innanzitutto, possono essere rivalutati i beni acquistati entro il 31 dicembre 2007, risultanti dal registro dei beni ammortizzabili o dal registro Iva acquisti. Inoltre, per l'operazione è necessaria la redazione di un apposito prospetto bollato e vidimato dal quale risultino il costo del bene e la rivalutazione effettuata. Oltre a ciò, l'assenza di un formale bilancio comporta che:

• la qualifica di bene ammortizzabile può essere provata sulla base di elementi desumibili dalle modalità di effettivo utilizzo del medesimo bene;
• la rivalutazione deve, necessariamente, avere rilevanza fiscale.

4. Le modalità di rivalutazione

La rivalutazione può avvenire, alternativamente, secondo le seguenti modalità:

• rivalutando il costo storico del bene ed il relativo fondo di ammortamento;
• rivalutando solo il costo storico del bene;
• riducendo solo il fondo ammortamento.

In ogni caso, a prescindere dal metodo adottato, i beni rivalutati non possono essere iscritti in bilancio per un importo superiore al loro valore economico.

Va ricordato che la rivalutazione deve essere effettuata per tutti i beni appartenenti alla medesima categoria omogenea (immobili ammortizzabili ed immobili non ammortizzabili, con la precisazione che il valore delle aree occupate dalla costruzione e quelle che ne costituiscono pertinenza deve essere compreso nella categoria degli immobili non ammortizzabili), pena la perdita degli effetti fiscali dell'operazione. A questa situazione il contribuente può porre, ad ogni modo, rimedio versando, anche in caso di accertamento, l'imposta sostitutiva non versata in riferimento al bene "illegittimamente escluso, maggiorata di sanzioni ed interessi previsti per legge". In tal caso, tuttavia, non si otterrà, anche, il riconoscimento fiscale del maggior valore dell'immobile escluso.

5. Disciplina del saldo attivo di rivalutazione

Il saldo attivo di rivalutazione deve essere imputato a capitale od iscritto in una speciale riserva designata con riferimento al citato D.L. n. 185/2008, non suscettibile di diversa utilizzazione. Nel caso in cui non si opti per dare rilevanza fiscale alla rivalutazione, il saldo costituisce una riserva di utili, tassato come tale in caso di distribuzione.

Se il contribuente, invece, propende per estendere all'ambito fiscale gli effetti della rivalutazione, il saldo attivo di rivalutazione costituisce una riserva in sospensione di imposta. In tal caso, è iscritto in bilancio per un importo corrispondente al maggior valore dei beni al netto dell'imposta sostitutiva.

6. Come si ottiene il riconoscimento fiscale dei maggior valori iscritti

Il riconoscimento fiscale dei maggiori valori iscritti si ottiene mediante il versamento di un'imposta sostitutiva dell'Irpef, dell'Ires, dell'Irap e di eventuali addizionali. In ogni caso, l'opzione si perfeziona con l'indicazione in dichiarazione dei redditi dei maggiori valori rivalutati e della relativa imposta sostitutiva. Ciò vuol dire che "l'omesso, insufficiente e/o tardivo versamento della relativa imposta sostitutiva non rileva ai fini del perfezionamento della rivalutazione. In tal caso, l'imposta sostitutiva non versata è iscritta a ruolo". Resta ferma, per il contribuente, la possibilità di far ricorso al ravvedimento operoso.

7. Quando si ottiene il riconoscimento fiscale dei maggior valori

Il riconoscimento fiscale dei maggiori valori si ottiene a decorrere dal quinto esercizio successivo a quello in cui è stata eseguita la rivalutazione. Ciò vuol dire, per i soggetti con esercizio coincidente con l'anno solare, che le maggiori quote di ammortamento ed il plafond più alto per il calcolo delle spese di manutenzione deducibili saranno riconosciute fiscalmente a decorrere dal 1° gennaio 2013.

Qualora il bene rivalutato esca dal patrimonio aziendale (ad esempio, perché venduto, assegnato ai soci, destinato a finalità estranee all'esercizio dell'impresa o al consumo personale o familiare dell'imprenditore), prima dell'inizio del sesto esercizio successivo a quello nel cui bilancio la rivalutazione è stata eseguita, la plusvalenza o la minusvalenza dovrà essere calcolata riferendosi al costo del bene prima della rivalutazione. D'altro canto, al contribuente sarà riconosciuto un credito d'imposta pari all'imposta sostitutiva riferibile alla rivalutazione dei beni ceduti (imposta sostitutiva che andrà ad incrementare il saldo attivo di rivalutazione). Inoltre, la parte di riserva riferibile ai beni ceduti sarà considerata "libera".

8. Determinazione dell'imposta sostitutiva

Per determinare l'ammontare dell'imposta sostitutiva, sui maggiori valori iscritti in bilancio dovrà essere calcolato:

• il 3%, per gli immobili ammortizzabili;
• l'1,5%, per gli immobili non ammortizzabili.

9. Quando si versa l'imposta sostitutiva

L'imposta sostitutiva può essere versata (o, in alternativa, compensata):

• in unica soluzione, entro il termine di versamento del saldo delle imposte sui redditi relative al periodo d'imposta con riferimento al quale la rivalutazione è eseguita;
• in tre rate, di cui la prima da versare entro il termine di versamento del saldo delle imposte sui redditi relative al periodo d'imposta con riferimento al quale la rivalutazione è eseguita; le successive entro il termine previsto, rispettivamente, per il versamento a saldo delle imposte sui redditi relative ai periodi d'imposta successivi. In tal caso, insieme alla rata devono essere corrisposti, anche, gli interessi nella misura legale (3% annuo).

10. Affrancamento del saldo attivo di rivalutazione

Il saldo attivo di rivalutazione può essere affrancato mediante il pagamento di un'imposta sostitutiva dell'Irpef, dell'Ires, dell'Irap e di eventuali addizionali, nella misura del 10%. Chiaramente, l'affrancamento è possibile solo nel caso in cui si sia optato per dare rilevanza fiscale alla rivalutazione con il versamento dell'imposta sostitutiva.

Per quanto riguarda le modalità di versamento dell'imposta sostitutiva ed il perfezionamento dell'operazione di affrancamento, valgono le stesse considerazioni fatte in relazione all'imposta sostitutiva dovuta sui maggiori valori iscritti in bilancio.

11. Importo su cui calcolare l'imposta sostitutiva al fine di affrancare il saldo attivo di rivalutazione

Qualora venga affrancato il saldo attivo di rivalutazione, il calcolo deve essere effettuato sul saldo al lordo dell'imposta sostitutiva versata per il riconoscimento fiscale degli effetti della rivalutazione.

12. Distribuzione della riserva dopo l'affrancamento

Qualora la riserva venga distribuita dopo l'affrancamento, essa non concorre a formare il reddito imponibile del soggetto che effettua la distribuzione e confluisce fra le riserve di utili e, di conseguenza, il socio dovrà sottoporre ad imposizione l'importo percepito come un dividendo. Inoltre, in tal caso, opera la presunzione di cui all'art. 47, comma 1, del Tuir, ai sensi del quale, le riserve di utili si considerano, prioritariamente, distribuite rispetto a quelle di capitali.

02/04/2009


 
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